ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………………………………………3

ГЛАВА 1. ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ…………………………………5

1.1. НАЗНАЧЕНИЕ ОЦЕНКИ И ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ………………………………………………………5

1.2. ПРИНЦИПЫ, ЭТАПЫ И ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ………………………………………………………….8

1.3. ОСНОВНЫЕ МЕТОДЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ……………………………………………………..10

1.3.1. Технология оценки стоимости недвижимости…………………………………………………..11

1.3.2. Затратный метод оценки……………………………………………………………………………..13

1.3.3. Сравнительный метод оценки………………………………………………………………………...14

1.3.4. Доходный метод оценки………………………………………………………………………………..14

ГЛАВА 2. СВЕДЕНИЯ ОБ ОБЪЕКТЕ ОЦЕНКИ………………………………………………………...16

2.1. КРАТКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ…………………………………………………………16

2.2. ОЦЕНИВАЕМЫЕ ПРАВА…………………………………………………………………………………..17

2.3. ОБРЕМЕНЕНИЯ ОЦЕНИВАЕМЫХ ПРАВ……………………………………………………………………17

2.4. КРАТКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА……………………………………………..18

2.5. КРАТКИЙ ОБЗОР РЫНКА ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В Г. МОСКВЕ……………………………………..22

2.5.1. Классификация офисной недвижимости……………………………………………………………22

2.5.2. Прогноз основных макроэкономических показателей…………………………………………….25

2.5.3. Инвестиционная привлекательность российского рынка……………………………………….26

2.5.4. Обзор рынка офисной недвижимости г. Москвы………………………………………………….27

2.5.5.Вакантные площади, арендные ставки………………………………………………………………28

2.5.6. Инвестиционные аспекты……………………………………………………………………………...28

2.6. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ………………………………29

ГЛАВА 3. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ…………………………………………………………………………….32

3.1. МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ………………………………………………………………………………….32

3.2. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД……………………………………………………………………………………..34

3.2.1. Расчет стоимости прав на земельный участок………………………………………………………34

3.2.2. Расчет стоимости замещения улучшений без учета износа……………………………………….38

3.2.3. Расчет накопленного износа……………………………………………………………………………….44

3.2.4. Расчет стоимости затратным подходом……………………………………………………………..46

3.3. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД.……………………………………………………………………………....47

3.3.1. Введение корректировок …………………………………………………………………………………..48

3.3.2. Расчет стоимости методом сравнительного анализа……………………………………………..52

3.4. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД………………………………………………………………………………… …..54

3.4.1. Определение ставки арендной платы…………………………………………………………………..54

3.4.2. Расчет операционных расходов………………………………………………………………………….59

3.4.3. Расчет чистого операционного дохода…………………………………………………………………60

3.4.4. Расчет ставки капитализации……………………………………………………………………………60

3.4.5. Расчет стоимости доходным подходом………………………………………………………………..62

ГЛАВА 4. ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………………64

4.1. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ…………………………………………………………………………..64

4.2. ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О СТОИМОСТИ………………………………………………………………...65

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ……………………………………………………….66

ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ МАТЕРИАЛЫ НОРМАТИВНОГО ХАРАКТЕРА……………………………………….66

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК………………………………………………………………………..66

ИНТЕРНЕТ - ИСТОЧНИКИ……………………………………………………………………………….67

Развитие оценочной деятельности в Российской Федерации определяется развитием рыночных отношений. Оценка недвижимости все более становится неотъемлемым и действенным инструментом рыночной экономики.

Оценка стоимости объекта - упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости соответствующего вида с учётом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного сегмента рынка. Особенностью процесса оценки стоимости объекта недвижимости является его рыночный характер, необходим учет совокупности рыночных факторов, экономических особенностей оцениваемого объекта, а также макроэкономические и микроэкономические окружения.

Неотъемлемым условием определения рыночной стоимости недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости, которые оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и возможную цену продажи объекта недвижимости на конкретную дату в будущем.

Оценке подлежит объект недвижимости, представляющий собой нежилое здание общей площадью 5 674,7 м2, расположенное по адресу: г. Москва, ул. М. Дмитровка, д. 10.

Датой определения стоимости объекта оценки является 01.03.2009 г. Все расчеты выполнены на дату определения стоимости. Курс доллара США на дату определения стоимости составил 35,7205 руб. за 1 долл. США.

Необходимость определения рыночной стоимости недвижимости возникает:

? при приватизации;

? передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;

? использовании объектов недвижимости в качестве предмета залога;

? продаже или ином отчуждении объектов недвижимости;

? переуступке долговых обязательств;

? передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

? возникновении спора о стоимости объекта недвижимости оценки при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических и юридических лиц, составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов, выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, а так же в целях контроля за правильностью уплаты налогов и исчислении налогооблагаемой базы.

Рыночный анализ для целей оценки заключается в соотнесении общего состояния рынка недвижимости, его конкретного сегмента с изучаемым объектом. В результате должен быть сформулирован вывод о том, как взаимодействие спроса и предложения влияет на стоимость оцениваемого объекта. Результаты анализа могут использоваться для определения варианта оптимального использования, динамики спроса, маркетинговых стратегий по существующей и проектируемой недвижимости, дизайна, а также прогнозирования доли рынка, которую объект может занять.

Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки.

Задачей оценки является определение рыночной стоимости объекта недвижимости для расчета стоимости чистых активов Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Монолит" под управлением ООО "ТРИНФИКО Пропети Менеджмент", принятие управленческих решений.

Перед нами стоят следующие задачи:

? изучить основные нормативно-справочные материалы, регулирующие оценочную деятельность;

? изучить основные стандарты оценки;

? изучить основные принципы оценки;

? изучить основные подходы и методы оценки стоимости недвижимости;

? определить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Оценке подлежит рыночная стоимость. В ст. 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" №135-ФЗ от 29.07.1998 г. дано следующее определение рыночной стоимости. Рыночная стоимость - это "наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

" одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

" стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

" объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

" цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

" платеж за объект оценки выражен в денежной форме".

В Постановлении Правительства РФ от 06.07.2001 г. №519 "Об утверждении стандартов оценки" дается следующее определение рыночной стоимости: "рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства".

Определения рыночной стоимости, приведенные в Федеральном законе и Постановлении Правительства РФ, по смыслу полностью аналогичны.

Учитывая, что все большее количество граждан Российской Федерации становятся собственниками недвижимости, можно предположить, что перед обладателем встает вопрос о необходимости оценить свое имущество. Нам необходимо определить рыночную стоимость объекта недвижимости тремя подходами: затратным, сравнительным и доходным.

С помощью затратного подхода мы определим стоимость объекта с точки зрения понесенных затрат (издержек), с помощью сравнительного подхода соотнесем рыночную стоимость конкурирующих объектов недвижимости, а с помощью доходного подхода измерим текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом.

" Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

№135-ФЗ от 29.07.1998 г.(ред. от 05.02.2007 г.).

" "Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности", утвержденные Постановлением Правительства РФ № 519 от 06.07.2001 г..

" Гражданский кодекс Российской Федерации /ч.1 от 30.11.94г. №51-ФЗ, ред. от 05.02.2007 г.; ч.2 от 26.01.96г. №14-ФЗ, ред. от 26.01.2007 г..

" Европейские стандарты оценки 2000 (пер.с англ. Г.Н.Макерина, Н.В.Павлова, И.Л.Артеменко.- М.: "Российское общество оценщиков",2003 г.).

" Международные стандарты оценки/ Г.Н.Макерин, Н.В.Павлов.-М.:ИНТЕРРЕКЛАМА,2003 г..

Библиографический список

" Акулич М.В. Оценка бизнеса.- СПб., Питер,2009 г.

" Асаул А.Н. Экономика недвижимости. Учебник.- СПб., Питер,2004 г.

" Белокрыс А.М., Болдырев В.С., Олейник Т.Л. Основы оценки стоимости недвижимости. -М.: Международная Академия Оценки и Консалтинга,2004 г.

" Буланова Н.В. Рынок недвижимости : состояние и перспективы развития. -М.: Международная Академия Оценки и Консалтинга,2004 г.

" Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник.- М.: Проспект,2004 г.

" Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. -2-е изд.- М.:ФиС,2008 г.

" Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие/ Е.Н.Иванова; Под ред. М.А.Федотовой. -2-е изд.- М.: КНОРУС,2008 г.

" Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. СПб.: Питер, "ROOF",2001 г.

" Игнатов Л.Л. Экономика недвижимости. М.: Изд-во МГТУ им. Н.Э.Баумана,2003.

" Методы оценки имущества: бизнес, недвижимость, земля, машины, оборудования и транспортные средства/ Н.Е. Симонова.- Ростов н/д: Феникс, 2006.

" Соловьев Н.М. Оценочная деятельность: оценка недвижимости.- М.: ГУ ВШЭ,2003 г.

" Фридман Д., Ордуэйн Р. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости/пер. с англ. М.: Академия народного хозяйства при Правительстве России,1997 г.

" Кутуков В.Н. Реконструкция зданий: Учебное пособие для строительных вузов. -М.: Высшая школа,1981 г.

" Щербакова Н.Н. Экономика недвижимости.- Ростов н/д: Феникс,2002 г.

" Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса.- М.: ЭКМОС,2002 г.

" Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов.- М.: Финансы и статистика,2002 г.

" Оценка бизнеса/ Под ред. А.М.Грязновой, М.А.Федотовой.- М.: Финансы и статистика,2001 г.

" Карпова Н.Н., Азгальдов Г.Г. Оценка нематериальных активов, в том числе интеллектуальной собственности.- М.: ИПО,2000 г.

" Государственное регулирование земельных отношений/ Под. ред. А.А.Варламова. -М.: Колос,2000 г.

" Яскевич Е.Е. "Особенности применения сравнительного подхода к оценке недвижимости: корректировка на масштаб",2005 г.

" Информационное обеспечение управления земельными ресурсами: Учебное пособие/ Под. ред. Л.И.Кошкина. -М.: Высшая школа приватизации и предпринимательства,2002 г.

" Савицкая Г.В. Анализ хозяйственной деятельности: Учебное пособие.3-е изд. -М.: Новое знание,2005 г.

" Бочаров В.В. Финансовый анализ. -СПб.: Питер,2005 г.

" Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса. 2-е изд.- СПб.: Питер,2008 г.

" Ковалев В.В. Финансовый анализ: методы и процедуры. -М.: Финансы и статистика,2001 г.

" Попков В.П., Евстафьева Е.В. Оценка бизнеса: Учебное пособие. -СПб.: Питер,2007.

" Зимин А.И. Оценка имущества,2007 г.

" Правовая система "Консультант Плюс".

Интернет - источники

" www.becar.ru - Группа компаний "Бекар" (агенство недвижимости).

" www.dpo.ru - Консультационная группа "Департамент оценки".

" www.km.ru/estate - Компания "Кирилл и Мефодий" (раздел "Недвижимость").

" www.km.ru/estate/stn - Журнал "Столичная недвижимость".

" www.mrsa.ru - Российское общество оценщиков (РОО).

" www.sdrt.ru/analitica.htm - Международного оценочного консорциума (МОК-Информ)

Примечаний нет.